不動産小口化商品の評価見直し（令和8年度税制改正）

これまでの不動産小口化商品（任意組合型・信託受益権型）は、路線価評価に基づく評価で市場価格よりも大幅に低い評価額となるケースがあり、相続税・贈与税の節税効果が大きい商品として利用されてきました。
令和8年度改正では、取得した時期にかかわらず、原則として「通常の取引価額（時価）」で評価することになります。

●現行の評価方法
不動産小口化商品（任意組合型・信託受益権型）は、土地は路線価評価、建物は固定資産税評価額になります。一般的には土地の路線価評価は時価の80％程度、建物の固定資産税評価額は時価の60％程度により評価されています。また、賃貸しているものについては、
土地は貸家建付地として、建物は貸家としての評価となります。
路線価等に基づく評価によって市場価格よりも大幅に低い評価額となるケースがありました。

●改正後の評価方法の見直し
取得した時期にかかわらず、課税時期における「通常の取引価額（時価）」で評価することになります。
この「通常の取引価格」とは、販売会社が提示する買取価格や売買実例価額などが評価の基準となります。

●適用時期
この改正は令和9年1月1日以後に相続・贈与により取得をする財産の評価に適用されます。

●不動産小口化商品を活用した節税効果について
令和8年12月31日までは従来の評価方法になるため、それまでに相続が発生する場合や贈与する場合は従来のまま節税効果があります。相続が発生するタイミングはわかりませんので、購入をされている方については何も対策をせずに令和9年を迎えると不動産小口化商品による節税効果はなくなってしまいます。事前の対策としては、令和8年12月31日までに生前贈与するなどの方法が考えられますが、詳しい専門家に相談をすることをお勧めします。